Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27.07.2024 la Legge del 24 luglio 2024 n. 105 di conversione, con modificazioni, del Decreto legge del 29.05.2024 n. 69 (c.d. Decreto Salva casa), recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica finalizzate a fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo, non ancora pubblicato in GU.
Come di consueto le modifiche apportate dalla legge di conversione sono stampate con caratteri corsivi.
Le misure contenute nel decreto, in vigore dal 30 maggio, sono volte a:
- semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo;
- rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili;
- consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.
In particolare, si tratta di misure specifiche finalizzate a rimuovere quegli ostacoli, ricorrenti nella prassi, che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali.
Alla luce di quanto rappresentato, le disposizioni mirano alla salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire la regolarizzazione delle cd. "lievi difformità edilizie".
In particolare, si tratta di difformità che spesso rallentano le operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a comprometterle.
Recupero Sottotetti
Tra le novità inserite durante l'iter di conversione, segnaliamo quelle relative al recupero di sottotetti.
Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli. Per una panoramica delle norme regionali vigenti in materia di recupero dei sottotetti, si rimanda al dossier pubblicato dall’ANCE nel giugno 2024 intitolato "Sottotetti: le discipline sul territorio".
Il tecnico progettista deve asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie per il recupero dei sottotetti nei seguenti casi specifici:
Altezza Minima Interna
- Locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri.
Superficie Minima
- Alloggio a singola stanza per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati.
- Alloggio per due persone con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.
Altre misure previste
- Strutture Amovibili Durante l'Emergenza Covid
Viene prevista la possibilità di mantenere le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative durante l'emergenza Covid-19, previa comunicazione di inizio lavori asseverata e nel rispetto delle normative vigenti. - Semplificazione delle opere di protezione solare (tende da sole)
Porticati: Viene inclusa la possibilità di realizzare porticati, oltre alle logge, senza bisogno di autorizzazioni specifiche.
Tende e pergole: Vengono semplificate le norme per l'installazione di tende da sole, tende a pergola con telo retrattile o elementi di protezione solare mobili. La lettera a), numero 2), introduce, inoltre, al comma 1 dell’articolo 6, la lettera b-ter), che assoggetta al regime di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. La novella specifica tuttavia che, in ogni caso, tali opere:- non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
- devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e;
- devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Nel corso dell’esame in sede referente, è stato precisato che la disciplina della lettera b-ter) si applica alle tende a pergola con telo retrattile anche se bioclimatiche.
- Mutamento di destinazione d'uso
Senza opere: È sempre consentito cambiare la destinazione d'uso di un’unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale senza realizzare opere, rispettando le normative di settore.
Tra categorie funzionali: Consentito il cambio di destinazione d'uso senza opere tra alcune categorie funzionali specifiche, con la possibilità per i comuni di fissare condizioni specifiche.
Le lievi difformità edilizie
Come chiarito nella relazione illustrativa che accompagna lo schema di decreto, sono considerate lievi difformità, in particolare:
- le difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
- le difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
- le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.
