Con Risoluzione n 23/E dell'8 aprile le entrate rispondono ad una agenzia immobiliare in merito alla registrazione delle scritture private con firma elettronica FEA.
La società istante è un'agenzia immobiliare che opera esclusivamente on-line e, tramite il proprio legale, registra contratti preliminari di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA), dotata dei requisiti richiesti dall'Agenzia per l'Italia Digitale (AgID):
- sicurezza,
- integrità,
- immodificabilità
- e riconducibilità del documento all'autore.
Essa afferma che al momento della registrazione dei preliminari di compravendita, sarebbero state rilevate carenze formali potenzialmente ostative alla registrazione quali:
- estensione del file diversa da ".p7m";
- impossibilità di verificare le firme su Infocert.
In proposito, l'istante lamenta il parziale recepimento, da parte dell'Agenzia delle entrate, delle norme del Codice dell'Amministrazione Digitale (CAD), di cui al decreto legislativo 8 marzo 2005, n. 82.
Gli atti oggetto della domanda dell'istante sono le scritture private sottoscritte con FEA da sottoporre a registrazione aventi ad oggetto beni immobili che non trasferiscono la proprietà:
- contratti di locazione,
- contratti preliminari di compravendita,
- proposte di acquisto di beni immobili,
- scritture private in genere
e alla luce dell'emergenza epidemiologica e della conseguente limitazione degli accessi presso gli uffici, le richieste di registrazione sono inviate a mezzo pec, con allegati tutti i documenti che precedentemente erano contenuti nei CD/DVD consegnati agli uffici stessi.
L'istante domanda se "è possibile registrate le scritture private sottoscritte tramite FEA?"
L'agenzia specifica che ai sensi dell'articolo 20, comma 1-bis, del CAD, «Il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l'efficacia prevista dall'articolo 2702 del Codice civile quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o, comunque, è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall'AgID ai sensi dell'articolo 71 con modalità tali da garantire la sicurezza, integrità e immodificabilità del documento e, in maniera manifesta e inequivoca, la sua riconducibilità all'autore. […]».
Il comma 2-bis, dispone che «Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all'articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale. Gli atti di cui all'articolo 1350, numero 13), del codice civile [ossia «gli altri atti specialmente indicati dalla legge», ndr.] redatti su documento informatico o formati attraverso procedimenti informatici sono sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale ovvero sono formati con le ulteriori modalità di cui all'articolo 20, comma 1-bis, primo periodo».
Fra questi atti elencati all'articolo 1350 c.c., che «devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità», figurano ad esempio, i contratti che trasferiscono la proprietà immobiliare, concedono in locazione ultranovvenale gli immobili o ne regolano la divisione.
L'articolo 1351 c.c., rubricato "Contratto preliminare", prevede poi che «Il contratto preliminare è nullo, se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo».
Ne deriva che i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale. L'assenza di una delle due tipologie di firme da ultimo citate comporta la nullità del contratto.
Va peraltro aggiunto, specifica l'agenzia, che il legislatore tributario ha comunque stabilito che la «nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta», salva restituzione «per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma»
Tanto premesso l'agenzia, senza entrare nel merito dell'effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA e nel presupposto che la soluzione di FEA adottata dall'istante soddisfi i requisiti previsti dalla normativa per la sua formazione (e, quindi, produca gli effetti di cui all'articolo 20, comma 1-bis, del CAD), per quanto attiene gli aspetti tributari chiarisce che i sopra menzionati atti sono da sottoporre a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali (cfr. in particolare il d.P.R. n. 131 del 1986).
Viene ricordato che gli atti presentati per la registrazione, sulla base di quanto previsto dal CAD (articolo 43), devono essere presentati in formati idonei, in linea con le disposizioni di legge in materia, per consentire agli uffici dell'Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, anch'esso previsto dall'articolo 44 del CAD, al fine di garantirne l'integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.
Allegati: